Logements Sociaux

Cas également du Groupe AMCA et des Sud Africains du Groupe Liaison Sud, qui attendent la mise à disposition des assiettes foncières pour démarrer les travaux).
Dans ce même registre, il y a lieu de signaler la lourdeur des procédures de signature des accords de financement avec les investisseurs internationaux avec lesquels le MINHDU a déjà signé une soixantaine de Mémoranda Of Understanding (MOU) avec production d’offres concrètes de financement au MINEPAT.

5. Sur le volet 50.000 parcelles

Ce volet accuse un problème de concertation et devrait être réajusté dans le respect de la réglementation en vigueur en matière de lotissement et d’aménagement urbain. En effet, les parties prenantes (Maître d’ouvrage, Maître d’œuvre, Géomètre, Urbaniste et Aménageur Urbain) devraient travailler en concertation et chacun dans son domaine de compétence.

Solutions préconisées

Les mesures correctives à prendre concernent les cinq types de contraintes rencontrées à ce jour :

1. Sur la question du financement

Pour achever la 1ère phase de construction de 1.675 logements sociaux, les mesures prioritaires à prendre avant fin juin 2013, afin de régler durablement la question du financement du programme de construction, nous suggérons les actions suivantes:

1. Le déblocage en urgence par le MINFI du reste des 02 milliards sur les 03 milliards sollicités pour faire face aux nombreux décomptes impayés, relancée par ma correspondance N° 00187/L/MINHDU/SG/CS du 23 avril 2013 adressée au MINFI ;

2. L’effectivité de la mise à disposition par le MINEPAT des 20 milliards de FCFA sur les 30 milliards FCFA attendus, comme prescrit par le Premier Ministre, Chef du Gouvernement par lettre du 10 avril 2013, relancée par ma correspondance N°00188/L/MINHDU/SG/CS du 23 avril 2013 adressée au MINEPAT;

3. La sécurisation en urgence du site de Bwang/Bakoko et sa mise à disposition effective pour le projet de construction des logements sociaux par l’entreprise chinoise ;

4. Affiner la campagne en vue de la commercialisation effective des logements, en l’état futur d’achèvement, ce qui permettra la constitution d’un revolving fonds atténuant les besoins de financement sus évoqués ;

5. Mobiliser les 14,2 milliards CFCA de reliquat nécessaire pour la réalisation de la voie d’accès d’Olembé, permettant l’habitabilité des logements. En effet sur les 15 milliards FCFA requis pour cet ouvrage seuls 800 millions FCFA sont disponibles en 2013 ;

6. Inciter les concessionnaires à inscrire dans leurs budgets respectifs les fonds nécessaires à l’amenée des réseaux dans les sites du Programme ;

7. Lever via le MINFI la mesure suspensive affectant le CFC, depuis 2011, relativement au reversement de la contribution prélevée sur les salaires des fonctionnaires et agents de l’Etat, et  mettre à sa disposition effective les fonds retenus

A moyen terme, nous suggérons les cinq (05) pistes ci-après :

1. Recourir à l’emprunt obligataire auprès des institutions financières locales en vue de financer en partie le programme de l’habitat social;

2. Créer et mettre en place un véritable fonds de financement du logement social, en application des très hautes directives du Chef de l’Etat ;

3. Créer et mettre en place un Fonds de garantie de l’habitat, au profit notamment des couches non solvables de la population, et qui pourrait également servir de caution et de garantie des financements provenant de divers bailleurs de fonds nationaux et internationaux ;

4. Etudier de manière approfondie et avec diligence les requêtes d’émissions de «garanties souveraines» et autres «lettres de confort» formulées par les firmes internationales, qui se proposent d’accompagner le Gouvernement dans le financement et la réalisation des programmes de construction des logements ;

5. Encourager, promouvoir et faciliter la mise en place des financements extérieurs, en simplifiant les procédures et les formalités administratives ;

6. Mettre sur pied les « guichets uniques » regroupant toutes les administrations concernées en vue de raccourcir les délais de délivrance des actes administratifs liés aux transactions immobilières et foncières.

2. Sur le volet 50.000 parcelles

Il faudrait que ce volet s’exécute sous le prisme des instances de coordination prévues et dans le respect de la démarche holistique  requise requérant notamment la prise en compte de tous les paramètres : politique de planification urbaine ; l’accès aux infrastructures et équipements ; les niveaux de services et d’aménagement adaptés aux contraintes de la cible, etc.

3. Sur le plan foncier/assiette foncière

Nous proposons :

La mobilisation des assiettes foncières relevant du domaine de l’Etat au profit du Programme, notamment les actifs immobiliers résiduels des Sociétés d’Etat ;
La mobilisation d’importants moyens financiers pour la constitution et la sécurisation des réserves foncières en cours au MINDCAF ;
La simplification des procédures de mise à disposition et/ou d’acquisition des assiettes foncières au profit des partenaires dont les projets sont en état de maturité avancé.

4. S’agissant des conditions d’habitabilité des logements

En vue de l’accueil des premiers occupants de la résidence immobilière d’Olembé à Yaoundé, il est nécessaire d’engager les travaux ci-après :

1. Aménager au moins en Bicouche, la route actuelle menant aux sites des différents programmes (1ère et 2è phase du programme gouvernemental, projet Chinois, projet Coffor, etc), dont le coût des travaux est évalué à 300 millions FCFA environ, et mettre en place les plaques de limitations des vitesses et de sécurisation de la traversée des rails ;

2. Réaliser, par la MAETUR, les travaux d’aménagement des accès aux 120 logements témoins, ainsi que ceux d’aménagement des VRD et d’assainissement des eaux usées et pluviales pour l’ensemble du site d’Olembé/Yaoundé, dont le montant est estimé à 1,2 milliards FCFA environ;

3. Procéder à la délimitation des propriétés, notamment en ce qui concernent les six immeubles témoins ; étant donné que la vente des logements se fera suivant le régime de la copropriété et que la délimitation des propriétés devrait permettre la réalisation des parkings personnalisés selon les appartements ;
4. Muter (par la MAETUR) le titre foncier du site d’Olembé au nom du Programme Gouvernemental (Etat du Cameroun) dans l’optique de boucler le processus de vente des logements.
Quant aux réseaux de Concessionnaires, il faudrait qu’ils prennent des dispositions pour l’alimentation du site des 120 logements témoins, et pour ceux de la 2è phase (380 logements ; programme Chinois, projets COFFOR et GAROZ, zone MIPROMALO et autres…) ; ce qui nécessite une provision de près de 150 millions FCFA.
En outre, il y a lieu de réserver et d’affecter les espaces destinés aux équipements collectifs, incluant les bureaux du futur Syndic général de copropriété, et les réaliser sur des zones appropriées.
A court terme, il faudrait prévoir également les 14,2 milliards FCFA de reliquat nécessaires pour la réalisation de la voie d’accès de Yaoundé/Olembé.

5. S’agissant des procédures

Il y a lieu de simplifier les procédures d’acquisition foncière au profit des promoteurs immobiliers internationaux ou nationaux.

En particulier, il faudrait encourager, promouvoir et faciliter la mise en place des financements extérieurs, en simplifiant les procédures et les formalités administratives au profit des partenaires ci-après dont les projets sont à un état de maturité avancé : ADDOHA du Maroc ; DOUMA SUN et ACCORD INVEST, de l’Afrique du Sud, CONEGS, qui a des partenaires financiers Américains, Transafrica Nutech (USA), AMCA (Espagne) ou encore GROUP HABA du Quatar.

Dans cette perspective, nous suggérons la création et la systématisation des guichets uniques (comme dans plusieurs pays Africains : Maroc, Rwanda, Tunisie, etc) regroupant toutes les Administrations concernées pour la réduction des délais de traitement des dossiers liés aux opérations immobilières et foncières en général.

Conclusion

La mise en œuvre du Programme Gouvernemental de construction des logements sociaux et d’aménagement de 50.000 parcelles constructibles requiert l’implication de tous les acteurs et la mise en place d’une batterie de mesures préalables (définition de la cible ; acquisition du foncier ; réalisation des études techniques ; mobilisation des financements ; réalisation des voies d’accès et des VRD ; amenée des réseaux ; etc).

Ayant tiré les erreurs du passé récent, la relance de la politique Gouvernementale en la matière passe d’abord par l’achèvement du Programme en cours, puis par l’adoption d’une nouvelle stratégie orientée vers la production massive de logements (sociaux et de standing) permettant de résorber le déficit existant, et accessibles à toutes les couches sociales, surtout les plus défavorisées.

A cet égard, plusieurs actions sont d’ores et déjà engagées ou envisagées au MINHDU, en partenariat avec les autres Administrations concernées.

Sans être exhaustif on peut citer :

1. L’élaboration d’une véritable Loi sur l’habitat social, qui définit et caractérise ce concept sur les plans juridique, technique, normatif et financier, en déclinant et clarifiant toutes les incitations possibles et les cibles des produits sociaux ;

2. La révision à la baisse des superficies architecturales des logements et des spécifications techniques y afférentes ;

3. La requête d’augmentation du budget du MINHDU, pour lui permettre de mener à bien le programme d’habitat social (réalisation des études, aménagement des voies d’accès et des VRD, construction des logements pilotes, etc) ;

4. La saisine des concessionnaires des réseaux, pour les inciter à budgétiser leurs interventions dans le cadre du programme d’habitat social ;

5. La maîtrise des coûts unitaires des constructions des logements et d’aménagement des parcelles ;

6. Le recours aux matériaux locaux, notamment par l’expérimentation d’un programme pilote mis en œuvre par la MIPROMALO ;

7. La conduite des réflexions en vue de la création d’un Fonds de l’Habitat ainsi que d’un Fonds de Garantie, fédérant et consolidant l’ensemble des financements issus de diverses sources, et servant aussi bien aux programmes publics et privés, qu’aux personnes physiques et morales ;

8. La constitution, la sécurisation et l’aménagement des réserves foncières, et la simplification des procédures d’acquisition et d’immatriculation des terrains, notamment au profit des Collectivités Territoriales Décentralisées, ainsi que des promoteurs immobiliers privés nationaux et internationaux ;

9. La poursuite de l’appui technique et financier aux CTD pour l’élaboration des documents de planification urbaine et la construction des logements sociaux (cités municipales) ;

10. La mise en œuvre d’un programme de restructuration/rénovation des bidonvilles généralement situés dans les quartiers centraux de nos villes, afin d’éviter leur étalement avec les surcoûts que cela occasionne en termes de réseaux et d’équipements, ainsi que les fractures sociales qui en découlent ;

11. La mise sur pied de « guichets uniques », regroupant toutes les Administrations concernées (urbanisme, cadastre, conservation foncière, commune, concessionnaires des réseaux, impôt, notaire, etc) pour l’acquisition du foncier, des logements, le raccordement aux réseaux,  et pour l’obtention dans des délais assez réduits de tout autre acte administratif s’y rapportant (titre foncier, titre de propriété, permis de construire, certificat d’urbanisme, autorisation de lotir, certificat de conformité, etc). Cette formule de guichet unique (regroupant les départements ministériels concernés, notamment le MINEPAT, le MINFI, le MINHDU, et le MINDCAF) s’avère également très efficace et fructueuse dans le cadre de l’examen et de la signature des mémorandums et autres conventions de financement avec des firmes internationales désirant investir dans le domaine de l’habitat au Cameroun.

Domaines de formation

• La gouvernance territoriale
• L ’aménagement du territoire et la planification
• Le transport
• Les finances locales
• L’environnement
• La mutualisation et le développement des ressources
• La sécurité
• La comptabilité
• La santé publique
• La communication et l’ingénierie territoriale
• Le capital humain territorial
• L’action internationale des CTD

Cibles

• Magistrats municipaux
• Agents communaux contractualisés
• Agents des services centraux et déconcentrés de l’État
• Personnels des organisations de la société civile.

La commercialisation des 1675 premiers logements sociaux qui démarre le 18 septembre 2013 se déroulera sur deux sites à savoir : Olembé dans la banlieue Nord de la ville de Yaoundé où 500 logements sont mis en vente et 1175 logements au lieu dit Mbanga Bakoko  dans la capitale économique.

Ces logements sont de deux types : T4 (3 chambres er un salon) et T5 (4 chambres et un salon).

A Olembé (Yaoundé) : Nous avons 400 logements T4 et 100 logements  T5. Les superficies des logements de type T4 vont de 99,30 mètres carrés (m2) à 105,21mètres carrés alors que les logements T5 vont de 120,87 m2 à 122,89 m2.

A Mbanga Bakoko (Douala) : Sur le site de Mbanga Bakoko à l’Est de la ville de Douala, nous avons 435 logements T4 et 740 logements T5 dont les superficies vont de 89,90 à 96 m2  pour les T4 et de 102,45 à 111,25 mètres carrés pour les T5.

Prix des logements

5) –  Une fois le logement attribué, le client doit fournir à la SIC un dossier plus complet comportant :

• L’attestation de présence effective au travail, indiquant la date d’embauche et l’âge de mise à la retraite, ou un contrat de travail à durée indéterminée ;

• Attestation de virement irrévocable de salaire subordonnant sa révocation à l’accord express du CFC ;
• Les renseignements bancaires : Imprimés fournis par l’Agence ;
• Le relevé d’Identité bancaire ;
• Le Relevé de compte des 6 derniers mois ;
• Le Contrat de réservation ferme de logement ;
• Une fiche descriptive du logement à acquérir.

Le client est invité à choisir le logement dont le prix exact est déterminé. Le règlement s’effectue au comptant dans un compte ouvert par la Caisse Autonome d’Amortissement dans une banque.
Un contrat de réservation est établi et un règlement de copropriété remis par la SIC au nouvel acquéreur.

6) Le dossier est envoyé à l’Agence du CFC pour l’instruction de prêt.

7) La Direction Générale du CFC procède à la notification des accords de prêt

8) Le Crédit Foncier transmet à la SIC la notification des accords de prêt et la notification de virement irrévocable.

9) La SIC facilite le paiement des frais de notaire et du dossier technique auprès du régisseur, remet les clés au propriétaire, procède au montage, à la transmission et assure le suivi du dossier technique au Service du Cadastre. C’est également à la SIC de monter et de suivre le dossier adressé au notaire pour : la signature de l’acte de vente, l’établissement du titre de propriété et la remise du titre de propriété à la structure de financement.